Продажа недвижимости — комплексный вопрос, затрагивающий несколько правовых сфер. Вопросы возникают в связи с налогообложением сделок с недвижимостью и тем, кто освобождается от налога при продаже квартиры и есть ли льготы пенсионерам при продаже квартиры.
Новый закон о налогообложении при продаже квартиры пенсионерами
Налог на доходы физических лиц — это федеральный налог, основой регулирования которого является Налоговый кодекс РФ, региональное законодательство допускается к регулированию этого налога только в той степени, которая предусмотрена Налоговым кодексом РФ.
Обратите внимание!
Общее правило налогообложения сделок с недвижимостью заключается в том, что подоходный налог со стоимости квартиры необходимо платить всем.
Ошибочно мнение о том, что пенсионеры в этой части обладают какими-либо федеральными льготами. Сумма, полученная от продажи квартиры, облагается НДФЛ на общих основаниях, как для любого другого гражданина. НДФЛ не облагается пенсия, несмотря на то, что это тоже доход.
Сумма полученная по сделке — это налоговая база, доход. Продавец должен дождаться начала следующего календарного года, следующего за годом сделки, составить декларацию о своем доходе и подать ее в налоговую по месту своего проживания до 30 апреля, а позже — уплатить начисленный налог.
Сумму налога можно уменьшить, применив один из возможных имущественных вычетов:
- Уменьшив налоговую базу на 1 000 000 рублей. Например, при продаже квартиры гражданин получил 3 000 000 рублей. Если он не применит вычет, ему будет необходимо заплатить налог в размере: 3 000 000 * 0,13 = 390 000 рублей. Если же применит, сумма налога составит: (3 000 000 - 1 000 000) * 0,13 = 260 000 рублей. Если стоимость проданной квартиры и так составляет миллион или менее — налог будет нулевым, но полученный доход все равно нужно задекларировать и заявить о применении вычета.
- Уменьшить доход на сумму расходов — такой вычет актуален, если сохранились документы о покупной стоимости квартиры, например, гражданина продал квартиру за 3 000 000 рублей, но у него имеется договор, который он заключал, когда покупал эту квартиру и в нем указана стоимость квартиры в 2 500 000 рублей. Налог, с условием применения этого вычета, составит: (3 000 000 - 2 500 000) * 0,13 = 65 000 рублей. Если гражданин продает квартиру за те же деньги, что и покупал — налог будет нулевым, но декларировать его все равно нужно.
Применить вычеты одновременно нельзя, необходимо выбрать один, наиболее выгодный гражданину.
Кто освобождается от уплаты налога при продаже
От уплаты налога с полученного от продажи квартиры дохода освобождены продавцы, которые:
- Купили квартиру до 1 января 2016 года и владели ею более трех лет.
- Купили квартиру после 1 января 2016 года и владели ею более пяти лет.
- Приобрели квартиру в порядке наследования либо в подарок от близкого родственника, либо приватизировали ее, либо в результате исполнения договора пожизненного содержания с иждивением и владели ею более трех лет.
Нюансы
Налоговой базой является стоимость квартиры, однако у каждого недвижимого объекта имеет по меньшей мере две стоимости — рыночная, ее стороны самостоятельно и по своему усмотрению устанавливают в договоре, и кадастровая — она от воли сторон не зависит.
Обратите внимание!
По общему правилу доходом продавца признаются полученные деньги, то есть рыночная стоимость, однако стороны договора могут намеренно указывать заниженную стоимость дабы снизить налоговое бремя.
На такие случаи Налоговым кодексом РФ утверждено правило о том, что если рыночная стоимость квартиры меньше, чем кадастровая стоимость, к которой применен понижающий коэффициент 0,7 — налог исчисляется из кадастровой стоимости, сниженной применением понижающего коэффициента.
Пошагово это правило выглядит следующим образом:
- Продавец должен взять кадастровую стоимость и умножить ее на 0,7.
- Полученную цифру сравнить с ценой квартиры, указанной в договоре.
- Если договорная цена больше — налог исчисляется из нее, если меньше — из полученной после понижения кадастровой стоимости цифры.
Например, Гражданин А продал квартиру за 1 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 2 500 000 рублей. Гражданин А применил понижающий коэффициент к кадастровой стоимости и получил: 2 500 000 * 0,7 = 1 750 000 рублей. Это больше, чем покупная цена в 1 500 000, поэтому налоговая база составит — 1 750 000 рублей.
Льготы пенсионерам при продаже квартиры
Федеральный законодатель не предлагает пенсионерам каких-либо льгот по части сделок с недвижимостью, однако такое послабление может быть региональное законодательство. Так, законом субъектов Российской Федерации для отдельных категорий граждан или для всех его жителей могут быть снижены:
- Минимальный срок владения недвижимостью для снятия обязанности уплачивать налог.
- Понижающий коэффициент, применяемый к кадастровой стоимости.
Обратите внимание!
Поэтому, прежде чем оформлять сделку или декларировать свой доход, пенсионеру следует убедиться, что в регионе его проживания для пенсионеров не установлены льготы по указанным выше пунктам.
