При составлении договора долевого участия, застройщик прописывает сроки, когда вы получите квартиру. Если квартиру не сдали в срок — это повод оформить взыскание неустойки по ДДУ с застройщика.
Как правильно определить сроки ввода дома в эксплуатацию?
Срок сдачи дома в обязательном порядке указан в договоре долевого участия. Указанный срок является обязательным. Застройщик должен сдать объект участникам долевого строительства вовремя. Если этого не происходит, начисляются штрафные пени.
Обратите внимание!
Компенсация возможна уже с первого дня просрочки срока по договору ДДУ.
Согласно статье 6, закона о долевом участии, если застройщик не может закончить строительство в срок, за 2 месяца до определенного окончания строительства, всем дольщикам должно быть направлено письмо с просьбой внести изменения в ДДУ и сместить срок сдачи.
Дольщик может отказаться от внесения изменения, тогда этот вопрос, согласно Гражданскому кодексу, решается в суде.
Если такого предложения дольщику не поступало, а срок сдачи дома истек, можно требовать неустойку.
Обратите внимание!
Избегать отношений с застройщиком не стоит, это будет для застройщика основанием в судебном заседании опровергнуть ваши доводы.
Защита прав потребителей
Закон РФ о защите прав потребителей может быть применен к любым сделкам, в которых средства граждан привлекают в строительство жилплощади.
Согласно статье 6 закона о долевом участии, если договор о покупке жилья у застройщика был заключен для личных нужд, действуют нормы закона о защите прав потребителей.
Это правило содержится и в постановлении Верховного Суда РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_131885/408deb9a985dae8c5008e766865a0b0e4f6e4a0d/)
К области применения закона о защите прав потребителя в сфере долевого строительства относится:
- заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений;
- договоры об инвестировании строительства;
- договоры займа при ДДУ;
- договор о совместной деятельности в целях строительства объекта недвижимости.
Неустойка по ДДУ
Неустойка — это выплата компенсации в качестве погашения тех обязательств, которые застройщик по тем или иным причинам не выполнил. Когда гражданин заключает договор о получении услуг с застройщиком, возможность взыскания неустойки в нем обязателен. Застройщик может отказывать в выплате неустойки или игнорировать требования. Это дает право гражданину подавать в суд о взыскании неустойки.
Как рассчитать в 2018 неустойку по ДДУ?
Размер неустойки по закону о долевом участии составляет двойной размер 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. В 2018 году ставка рефинансирования равна 7,5%.
Формула расчета неустойки:
стоимость жилья х 1/300×7,5 х количество просроченных дней
Если застройщик не сдает вам квартиру 1 месяц, а стоимость жилья 2 000 000 рублей, то размер неустойки нужно рассчитывать так:
2 000 000×1/300×7,5×30 = 105 тыс. р.
Именно столько застройщик должен выплатить дольщику при задержке. К этой сумме могут быть прибавлены убытки и размер моральной компенсации к которым относятся:
- плата за аренду квартиры;
- переплата кредитных средств;
- плата неустоек по другим договорам, срыв которых произошел по причине задержки сдачи жилья.
Дополнительные платежи можно прибавить к неустойке только через суд. Их размер может быть удовлетворен полностью или частично, если застройщик предоставит подтверждающие доказательства своей непричастности.
Если квартиру не сдали в срок
Если застройщик просрочил сроки сдачи дома, у вас есть право взыскать с него неустойку, это право охраняет закон о долевом участии.
Есть два способа получить компенсацию:
- мирное урегулирование
- судебное разбирательство
Досудебная претензия по ДДУ
Мирное урегулирование с застройщиком — это досудебный способ урегулирования споров. В случае, если застройщик действительно просрочил срок, он заплатит неустойку. Для застройщика это более выгодный вариант. Потому что в суде такие споры тоже решаются в пользу заявителя, а затраты на судебное заседание будут взысканы с застройщика.
Для уведомления застройщика о вашем желании получить неустойку следует написать претензию об уплате неустойки при задержке срока сдачи.
Укажите в ней точный адрес застройщика и полные данные предъявителя претензии, а также адрес застройки, в которой приобреталось жилье. К претензии прикладывается договор с застройщиком и описываются все нарушения. Составляется в двух экземплярах.
Претензию можно подать в нескольких случаях:
- если нарушены сроки сдачи;
- если нарушена площадь сданного помещения или обнаружены дефекты;
- нарушены санитарные нормы проживания;
- возникла угроза банкротства застройщика;
- не соблюдены гарантии по ремонту здания;
- необоснованно выросла стоимость объекта.
Рассмотреть претензию и удовлетворить требования застройщик обязан в течение 30 дней. Если этого не произошло — подавайте в суд.
Исковое заявление о взыскании неустойки
Ваша защита — заключенный ДДУ. Он гарантирует:
- Защиту от перепродажи. Если вы подписали ДДУ, то после оплаты право получения квартиры именно в этом доме фиксируется на государственном уровне.
- Доступная и прозрачная документация, которая публикуется в открытых источниках.
- Право на расторжение договора, если одна из сторон не выполняет либо выполняет не в полном объеме свои обязательства.
- Право требовать неустойку за то, что застройщик не сдал квартиру в срок.
Иска в арбитражный суд по месту жительства достаточно, чтобы было возбуждено гражданское дело в отношении застройщика. Иск можно подать и в мировой суд, если сумма неустойки не больше 50 000 р.
К заявлению нужно приложить подтверждающие документы: договор ДДУ и платежные документы, подтверждающие сделки; чеки и накладные об оплате услуг; выписки из реестров.
К заявлению также следует приложить квитанцию об оплате госпошлины, если дело рассматривает не в сфере защиты прав потребителей, а в нарушении закона о ДДУ. В другом случае пошлину платит ответчик.
Заявление рассматривается в течение 10 дней. Если какого-то документа суду будет недостаточно, 10 дней будет отсчитываться заново после предоставления всех документов.
Чтобы не затянуть процесс подачи заявления, обратитесь к юристу за помощью. При поддержке профессионала можно увеличить шансы на выплату материальных требований к застройщику и сделать это в короткие сроки.
Юрист по взысканию неустойки по ДДУ
Если дольщик хочет быстро вернуть неустойку, он идет к юристу. Юридические компании и фирмы могут предложить переуступить им права требования неустойки. Это сократит процесс получения средств за просрочку.
Уступка прав требований требует доказательства сделки дольщика и застройщика. После подписания такого договора с юридическим лицом, дольщик должен уведомить застройщика о проданном праве.
Перед тем как продавать право требования неустойки прочитайте ДДУ. Там может содержаться условие о необходимости письменного согласия застройщика на переуступку.
Право уступки взыскания неустойки выгодно юридическим лицам. Они выплачивают дольщику до 40% неустойки. А затем получают ее в судебном разбирательстве в полном размере. Выгода составляет от 60% до 90% суммы неустойки.
Для дольщиков переуступка права выгодна, когда нет времени на рассмотрение дела в суде. Суд требует затрат на оплату пошлин и времени на сбор документов. Также в судебном порядке размер указанной в иске неустойки может быть снижен, если дольщик не смог ее обосновать.
Банкротство застройщика неустойка: что делать при банкротстве застройщика?
В деле о банкротстве застройщика для дольщиков предусмотрены привилегии, в отличии от других кредиторов:
- дольщик вправе выбирать способы погашения долга застройщика перед ним: возврат средств или сдача жилого помещения;
- требования дольщиков превыше требований иных кредиторов;
- дольщики строительства могут требовать возмещение убытков вместе с уплатой долга.
Чтобы ваши требования были удовлетворены необходимо включиться в реестре требований кредитора на начальном этапе дела о банкротстве в течение 30 дней. Это платная процедура, но оплачивает ее банкрот. В реестр можно войти позже, на этапе реализации имущества в счет долга, в течение 2 месяцев.
Обратите внимание!
Спустя 2 месяца после начала этапа реализации имущества банкрота реестр требований для кредиторов закрывается. Но это правило не распространяется на дольщиков, которые в качестве требования указывают сдачу жилого помещения, а не денежную компенсацию.
Погашение компенсации дольщику будет производится за счет реструктуризации имущества и выноса его на торги. После продажи, за вырученные средства, долги перед дольщиками покрываются.
