Обанкротиться может как мелкая, так и крупная строительная организация. Застройщики, работающие по ДДУ, несут ответственность перед всеми, с кем заключен договор. Основными лицами, которые выдерживают на себе последствия банкротства застройщика при долевом участии — дольщики. Что делать, если застройщик банкротится?
Что делать дольщику, если застройщик банкротится
Дольщик — это тот человек, который вложил свои денежные средства в строительство дома. Застройщик обязан честно и вовремя публиковать информацию об объекте и своем финансовом состоянии на официальном сайте, а о возможном банкротстве предупреждать лично каждого дольщика.
Но если фирма все-таки стала банкротом, следует подать в суд иск о признании права собственности. Это возможно, когда дом достроен и вы подписали с застройщиком акт приема-передачи квартиры еще до банкротства. Разбирательства такого рода проходят в арбитражном суде.
Если дом не достроен или вы не успели подписать акт о приеме, тогда в суд подается иск о включении в реестр требований по передаче жилого помещения.
В каждой из ситуации подробно разобрать получится только с помощью юриста.
Сколько длится банкротство
Выделяют несколько стадий банкротства, при которых застройщику дают возможность погасить задолжность или договориться с кредиторами и дольщиками.
1 стадия. Наблюдение. Если на застройщика подали в суд, то к нему прикрепляют арбитражного управляющего на 7 месяцев. В течение этого времени специалист будет изучать финансовое положение застройщика, договоры с кредиторами и ход выполняемых работ.
2 стадия. Финансовое оздоровление. Застройщику дают время, чтобы погасить задолженности. Кредиторы составляют график платежей, а сроки погашения не превышают 7 месяцев.
3 стадия. Внешнее управление. На этой стадии руководителем производства назначается представитель арбитражного суда сроком на полтора года. Так делают, если есть возможность повысить платежеспособность застройщика и ускорить сроки строительства. Новый руководитель может полностью поменять план стройки и распределение средств.
4 стадия. Конкурсное производство. Если застройщик окончательно обанкротился и не имеет возможности выплатить кредиты, производство по решению суда передают другой строительной компании. Вся процедура конкурсного производства длится не больше года, но при необходимости суд может добавить к этому сроку еще 6 месяцев. На этой стадии все полномочия по застройке принадлежат суду.
Права дольщиков при банкротстве
Между дольщиком и застройщиком заключается договор долевого участия. При банкротстве дольщик имеет право либо взыскать денежные средства с застройщика, либо отстоять свое право на собственность. У дольщика больше прав, чем у кредиторов, которые могут взыскать только деньги.
Дольщикам при банкротстве строительной организации предоставляются следующие права:
- можно либо вернуть деньги, либо получить другое жилье, в обмен на недостроенное;
- дольщик занимает третью очередь на погашение долга в реестре требований кредитора.
Создание ЖСК
Если застройщик — банкрот, решить проблему со строительством может помочь создание жилищно-строительного кооператива.
ЖСК создают дольщики. Для этого им нужно получить заключение о возможности передачи стройки ЖСК и документы на земельный участок. Также им нужно назначить управляющего, выбрать ревизионную комиссию, создать проект дальнейшего строительства и устав ЖСК.
Передать стройку ЖСК получится, если:
- объект принадлежит застройщику;
- требования о передаче дома включены в реестр кредиторов;
- стоимость здания не должна превышать больше чем 5% той сумму, которую требуют дольщики;
- у застройщика должно остаться имущество для выплаты иных долгов;
- незаконченная стройка не должна быть в залоге;
- количество квартир удовлетворяет потребностям дольщиков.
При наличии условий ЖСК создают большинством голосов дольщиков. В ЖСК должно быть не менее 5 учредителей старше 16 лет. ЖСК — это юридическое лицо. Его регистрируют в налоговой службе, а госпошлина за регистрацию составляет 4 000 р.
Реестр требований кредиторов и порядок действий дольщика
Реестр требований кредиторов — это документ, в котором представлен список тех, кому застройщик должен денег. Чтобы получить свои деньги или жилье при банкротстве, дольщикам нужно включиться в этот список.
Порядок действий дольщика:
Шаг 1. Узнать о банкротстве застройщика. Сделать это можно на сайте газеты «Коммерсант» (https://bankruptcy. kommersant. ru/). В поиске сообщений о банкротстве вы указываете ОГРН, ИНН или иной номер идентификационного документа застройщика.
Шаг 2. Заявление о включении в реестр. Если на сайте указано, что застройщик признан банкротом, нужно подать заявление в арбитражный суд о включении в реестр кредиторов. В заявлении указывают: информацию о суде, заявителе и застройщике, ваши требования, основания для включения в реестр, публикацию о банкротстве застройщика, а также судебное дело о банкротстве фирмы. В заявлении нужно указать и перечень документов, доказывающих ваши требования.
Шаг 3. Сбор необходимых документов. К заявлению нужно приложить:
- решение суда о банкротстве застройщика;
- документы, подтверждающие права дольщика;
- документы, подтверждающие задолженность застройщика и оплату по ДДУ, которая внесена дольщиком;
- указать сумму долга застройщика перед вами;
- информацию о ведении исполнительного производства строительства, если оно ведется.
Все документы готовят в нескольких экземплярах — для суда, самого дольщика и застройщика. Чтобы не запутаться в бумагах, рекомендуется подавать заявление при поддержке юриста.
Шаг 4. Суд. В течение 7-10 дней суд должен рассмотреть и принять заявление. Если будет установлена правомерность требований для включения в реестр, заявление одобрят.
Шаг 5. Включение в реестр. В течение 15 дней после решения суда вас должны включить в реестр кредиторов. После этого дольщик имеет законное право требовать квартиру и деньги. Сроки включения в реестр могут быть изменены, если застройщик или кто-то из кредиторов обжалуют решение суда.
Очередность кредиторов
Очередность кредиторов строится по мере того, как суд включает кредиторов в реестр. В очередь становятся лица, получившие вред здоровью, работники стройки и все, кто оформлен у застройщика по трудовому договору, а также кредиторы.
Первую очередь занимают те граждане, которым был причинен вред жизни или здоровью.
Вторую — лица, которым застройщик должен выплаты по оплате труда и иным пособиям.
Третью очередь занимают конкурсные кредиторы, в том числе дольщики. Сначала должник должен выплатить сумму основного долга по кредиту, а потом — неустойки, пени и штрафы.
Четвертую — все остальные.
Страховые выплаты
Банкротство застройщика — это страховой случай. Дольщик имеет право на страховые выплаты.
При банкротстве застройщика страховой компании предоставляются следующие документы:
- заявление на выплату страховки;
- паспорт;
- договор долевого участия;
- документы об оплате квартиры;
- решение суда о том, что застройщик банкрот;
- выписка о том, что вы состоите в реестре кредиторов. В ней должны быть указаны требования по выплатам и очередность;
- договор страхования, страховой полис.
Страховой договор действует в течение 2 лет со дня заключения. Если страховая компания не выплачивает страховку, можно подать на нее в суд. Необходимо предоставить суду документы, которые подтверждают право на страховку.
Возможна ли смена застройщика
Если застройщик обанкротился, суд может передать объект другой строительной организации. При этом право на получение жилья остается.
Однако денежные средства с нового владельца взыскать не получится. По закону претензии по уплате долгов и прочих платежей предъявляют только той фирме, которая банкротится.
Нежилые помещения
Если дольщик вложился в нежилое помещение застройки в счет будущей аренды, при банкротстве он имеет право на денежную компенсацию. Чтобы получить помещение, он должен обладать правом собственности. Если по документам дольщик не является собственником нежилого помещения, то рассчитывать он может только на денежные выплаты.
В ситуации с нежилыми помещениями документы также подаются в суд в общем порядке.
Что будет с парковкой
Если вы имеете право собственности на гаражный бокс или машиноместо, то при банкротстве застройщика можно обратиться в суд для подтверждения своих прав.
Если суд признает право собственности, ваш участок не попадет в конкурсную массу на продажу в счет долгов. Больше вероятности признания этого права будет тогда, когда банкротство находится еще на стадии наблюдения.
Если машиноместо или гараж уже включили в конкурсную массу, то новый застройщик может возразить против удовлетворения вашего требования. В таком случае можно подать иск в суд на выплату денежных средств.
Ипотека
Банкротство застройщика не освобождает от выплат ипотеки, потому что ипотечный договор заключается с банком, а не застройщиком.
Обратите внимание!
Банк не несет ответственности за банкротство застройщика.
Можно обратиться в банк с просьбой дать отсрочку по выплате ипотеки. По его усмотрению платежи могут быть отсрочены. Если же выплачивать ипотеку возможности нет, а залоговое жилье взыскать невозможно, то все претензии по платежу направят созаемщику и поручителю.
