Ребенок может стать владельцем квартиры в любом возрасте. Ему могут подарить недвижимость, купить или передать по наследству. А если встал вопрос об обмене жилплощади на большую? Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником имеет ряд особенностей. При неправильном оформлении сделки рискуют как продавец, так и покупатель. Продажа квартиры при наличии несовершеннолетнего собственника – с кем и как согласовать?
В каких случаях можно осуществить продажу
Законодательство защищает интересы несовершеннолетних собственников. Продажу придется согласовывать с органами опеки. Сделку одобрят только в случае, когда:
- приобретаемое жилье не меньше продаваемой квартиры;
- новостройка введена в эксплуатацию, или строительство близится к завершению;
- стоимость новой квартиры больше, в противном случае разница должна быть зачислена на специальный счет;
- квартира соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок
Начинать продажу стоит с поиска покупателя, а затем заключить договор с выплатой задатка. Далее можно заняться поиском альтернативного варианта, отдавая предпочтение уже построенному или вторичному жилью. Квартира должна отвечать всем требованиям, предъявляемым органами опеки к жилью.
Следующим шагом является обращение в органы опеки за разрешением на сделку. Для этого необходимо предоставить:
- копии договоров купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- отчеты оценщиков;
- копии паспортов родителей;
- свидетельства о рождении ребенка.
Органы опеки дают ответ в течение 15 дней.
Особенности оформления
После получения согласия органов опеки можно оформить право собственности на новую квартиру. Родители обращаются в МФЦ и снимают с учета ребенка по месту прежней прописки и обращаются к нотариусу для заключения договора купли-продажи.
Нотариус проверяет предоставленные документы, заключает договор и составляет акт приема-передачи квартиры. Затем представители несовершеннолетнего обязаны оформить право собственности и прописать ребенка по новому адресу.
Документы
Покупатель и продавец должны собрать документы, которые потребуются для заключения сделки и одобрения ее органами опеки. Начинать следует заранее, так как некоторые справки готовятся больше месяца. Требования в регионах могут несколько отличаться, но в общем случае потребуется представить:
- Заявление от родителей;
- Копии паспортов родителей;
- Свидетельство о рождении;
- Договор на приобретение квартиры;
- Свидетельство о заключении брака или о разводе;
- Свидетельство, подтверждаемое право собственности на продаваемую квартиру;
- Нотариальная лицензия и разрешение на продажу;
- Выписки с лицевых счетов об отсутствии задолженности;
- Справки о жильцах, прописанных в продаваемой и покупаемой квартирах;
- Квитанции об уплате госпошлины.
Продажа квартиры, если там прописан несовершеннолетний ребенок
Если ребенок прописан в квартире, но не является собственником, он обладает только правом пользования помещением. В договоре купли-продажи несовершеннолетний не будет выступать в качестве стороны сделки, а поэтому ставить в известность опеку не нужно.
Единственное условие - ребенка до 14 лет нужно прописать в новое жилье вместе с родителями.
В тех случаях, когда ребенок находится под опекой и прописан в квартире, получать согласие органов опеки придется - п. 4 ст. 292 ГК РФ. При отсутствии разрешения сделка может быть признана недействительной.
Особенности сделки
Продать кварту с прописанным в ней ребенком нельзя – такую сделку не зарегистрируют. Вот почему в договор нужно включить пункт об обязании родителей выписать ребенка до оформления документов на недвижимость.
После выписки малолетнего из квартиры и сбора всех необходимых документов сделка оформляется по стандартной схеме.
Документы
Первое, что должен сделать собственник продаваемого жилья – обратиться в уполномоченные органы с заявлением о смене места регистрации для ребенка и себя. После подачи документов и получения новой прописки нужно взять справку о том, что в продаваемом помещении никто больше не проживает.
К стандартному пакету документов помимо договоров и документов, удостоверяющих личность необходимо приложить справку или выписку из домовой книги. После заверения сделки следует обратиться в МФЦ для получения свидетельства о праве собственности
Как продать квартиру без представления жилья
Случаев, когда можно продать квартиру ребенка-собственника без предоставления ему нового жилья, не много:
- Семья покидает территорию РФ или переезжает в другой регион.
- Квартира приобретается в строящемся доме.
Особенности
Существует ряд исключений, когда опека позволяет продать квартиру ребенка. Первый случай – деньги от реализации недвижимости будут израсходованы на дорогостоящее лечение, которое невозможно получить в рамках бесплатного медицинского обеспечения. Родители обязаны предоставить копии документов, подтверждающих необходимость данного шага, в противном случае органы опеки откажут.
Второй случай – отрицательное влияние экологии на организм ребенка. Этот аргумент часто используется родителями, которые меняют городское жилье на дома в сельской местности.
Документы
Для разрешения сделки органам опеки потребуются основания: медицинские справки о состоянии здоровья, назначенных процедурах, операциях и лекарственных препаратах.
Если семья эмигрирует, то в качестве доказательства намерений можно предъявить вид на жительство, документы, подтверждающие зачисление ребенка в иностранное учебное заведение. В каждой конкретной ситуации органы опеки и попечительства могут принимать разные решения и запрашивать разные документы. Также они имеют право потребовать отчет о расходовании средств от продажи недвижимости.
Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку
Органы опеки отказывают в совершении сделки в следующих ситуациях:
- договор купли-продажи заключается между близкими родственниками;
- родители выделяют ребенку меньшую долю в квартире, чем была;
- новая жилплощадь хуже старой;
- если жилье покупается и продается не одновременно, а в течение некоторого периода времени;
- квартира досталась ребенку по завещанию, но в наследство он еще не вступил.
Риски по сделки для продавца и покупателя
Существуют риски при покупке и продаже таких квартир. Они связаны с неправильным оформлением сделки и отсутствием разрешения опеки. Даже если покупатель добросовестно исполнит обязательства, опека может через суд оспорить покупку и вернуть квартиру ребенку.
Стороны также рискуют при заключении договора купли-продажи квартиры, в которой прописан ребенок. По закону за несовершеннолетним сохраняется право пользования помещением, а выписать самостоятельно ребенка без предоставления нового жилья нельзя.
