Сдача квартиры в аренду — распространенный способ получения дохода. Оформление указанных отношений подразумевает необходимость заключить договор найма квартиры, при этом одни из них требуют государственной регистрации, другие - нет. Как сдать квартиру в аренду правильно?
Как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма, расторжение, налог
Правильная сдача квартиры в аренду подразумевает соблюдение всех установленных для этой процедуры требований гражданского и жилищного законодательства. Например, отношения, связанные с арендой или наймом, подразумевают временное пользование имуществом. Поэтому несмотря на правило о свободе договора, право на его расторжение не может быть исключено сторонами правоотношения, иначе утрачивается временный характер пользования.
Основной причиной отказа сторон от легального оформления договора аренды является попытка избежать уплаты налогов, так как сдача жилья в наем — один из способов получения гражданином дохода, а значит, облагается НДФЛ.
Образец договора найма жилого помещения можно скачать здесь.
Кто может сдавать
Сдать квартиру в аренду или наем может ее собственник или управомоченное им лицо, согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского Кодекса РФ. Управомоченное лицо — имеющее нотариально заверенную доверенность, в которой должно быть прописано указанное право.
Собственник не свободен в сдаче жилья в аренду:
- при проживании на жилплощади, которую он планирует сдать, иных жильцов требуется их нотариально оформленное согласие на проведение сделки;
- если он долевой собственник. П правилам статьи 246 ГК РФ необходимо уведомить прочих собственников о намерении и условиях предполагаемой сделки.
Во втором случае целесообразно применить по аналогии закона положения статьи 250 ГК РФ о продаже доли общей собственности. Сособственники обладают преимущественным правом покупки, а значит и аренды части имущества. Если в тридцатидневный срок никто из них не изъявит подобного намерения, можно заключать договор аренды с третьим лицом, а если поступят отказы, сделку разрешено оформить, не дожидаясь окончания указанного срока. Когда сособственники чинят препятствия в распоряжении имуществом, вопрос решается в судебном порядке.
Обратите внимание!
Помимо собственников, сдать жилье с согласия государства или муниципалитета могут лица, проживающие в квартире на основании договора социального найма. Также необходимо согласие проживающих с ним лиц.
Кому сдать квартиру
Найти квартиросъемщика можно через посредника и самостоятельно. Первый вариант предполагает обращение в риэлтерское агентство с оплатой его услуг.
Самостоятельно найти арендатора можно, подав или найдя соответствующее объявление в СМИ, интернете. Самый безопасный вариант — заключить договор с лицом по протекции друзей или знакомых, так как последние в этом случае выступают в качестве поручителей - хотя и не в гражданско-правовом смысле.
Обратите внимание!
Необходимо проверять кандидатуру на предмет законопослушности и аккуратности — в дальнейшем это может избавить от необходимости урегулирования различных споров.
Как передавать квартиру
Договор аренды предполагает наличие взаимных прав и обязанностей сторон. Арендодатель обязан передать квартиру в пользование в пригодном для проживания состоянии, согласно пункту 1 статьи 676 ГК РФ. Если договором не установлено иное, арендатор может не вносить арендную плату, пока не получит ключи от квартиры.
При передаче жилья составляется акт приема-передачи, в котором производится опись имущества, также передаваемого в пользование, и его состояния. Стороны получают по экземпляру акта. Составление документа впоследствии убережет арендатора от необоснованных претензий арендодателя, а последнего — от материальных потерь в случае порчи квартирантом имущества.
Как оформить аренду юридически
Сдача квартиры оформляется договором найма жилого помещения, который согласно пункту 1 статьи 674 ГК РФ, составляется в письменной форме. Понадобятся следующие документы:
- паспорта сторон;
- документ, подтверждающий право собственности;
- выписка из домовой книги с перечнем лиц, постоянно или временно прописанных на арендуемой жилплощади;
- нотариально заверенное согласие на сдачу объекта в аренду от долевых собственников квартиры, постоянно проживающих в ней лиц или согласие государства или муниципалитета при поднайме квартиры, сданной арендодателю по договору социального найма.
В некоторых случаях договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Как правильно составить договор найма
Корректно составленный договор найма содержит:
- ФИО, паспортные и контактные данные сторон;
- описание предмета соглашения - квартира, площадь, количество комнат, этажность, состояние ремонта, перечень передаваемого вместе с ней имущества и прочее;
- цель найма - проживание;
- обязательства и права сторон;
- порядок оплаты, периодичность, сумма;
- ответственность сторон;
- основания для прекращения прекращения действия соглашения.
Среди обязательств нанимателя обычно значатся:
- обязанность соблюдения сохранности жилья и имущества в нем;
- эксплуатация по целевому назначению — запрет использования помещения под склад или иных несанкционированных целях и т.д.;
- произведение текущих ремонтных работ;
- соблюдение регламентированных сроков оплаты найма, а также внесения платежей за коммунальное обслуживание.
Следует включить перечень совершеннолетних лиц, которые могут пользоваться жильем совместно с арендатором, согласно пункту 2 статьи 677 ГК РФ, в количестве, не нарушающем требований о норме жилплощади на человека. Впоследствии можно будет вселить и других жильцов, заручившись одобрением наймодателя и сожителей.
Обратите внимание!
Наймодателю рекомендуется указать в договоре условие о возможности беспрепятственно осуществлять осмотр квартиры.
На какой срок заключить договор
Максимальная продолжительность договора найма жилища, согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ, составляет 5 лет. Такой договор не может быть бессрочным, поэтому в том же пункте указано, что отсутствие прописанного срока автоматически делает его заключенным на пятилетний период. Договор, заключенный на срок до года, считается краткосрочным, свыше — долгосрочным. Жилище может сдаваться посуточно. Выбор срока зависит от целей найма.
Обратите внимание!
Иногда целесообразнее заключать краткосрочный договор, потому что его проще перезаключить, чем расторгнуть многолетний.
Нужно ли регистрировать договор найма
Аренда или наем жилища — вид обременения, поэтому необходима регистрация, в соответствии с пунктом 2 статьи 674 ГК РФ. Но законодатель разрешает обходиться без этой процедуры в случае заключения договора сроком менее года. Исключение из этого правила составляет договор аренды квартиры, в котором одной из сторон является юридическое лицо — вне зависимости от срока, договор должен быть зарегистрирован.
Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили
К преимуществам сдачи квартиры на срок не свыше 11 месяцев относится упрощенная процедура оформления, отсутствие необходимости регистрировать сделку в Росреестре.
Выбирая, на какой срок заключить договор, нужно учитывать, что пункт 2 указанной статьи ограничивает стороны, заключившие краткосрочный договор найма, в возможности внести в него определенные условия. Так, запрещается проживание на арендованной площади посторонних лиц, в том числе, временных — вселяющихся на срок до полугода; наниматель не может сдать жилье по договору поднайма; наниматель лишается преимущественного права перезаключить договор на новый срок по его истечении; краткосрочный договор прекращается вследствие выбытия или смерти нанимателя.
Сама регистрация договора в Росреестре дело не сложное
Регистрация должна быть произведена в тридцатидневный срок с момента подписания договора при соблюдении правил ФЗ № 218 "О государственной регистрации недвижимости".
В филиале Росреестра или в МФЦ нужно оплатить государственную пошлину в установленном подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса РФ № 117-ФЗ размере —2000 рублей для граждан. Реквизиты можно найти на сайте Росреестра. Квитанция об оплате, сам договор, документ, подтверждающий право собственности, и документально оформленное согласие всех заинтересованных лиц передаются в указанные структуры. Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 16 № 218-ФЗ, в десятидневный срок с момента подачи документов, в Едином государственном реестре недвижимости ставится отметка о регистрации сделки.
Причины отказа в регистрации
Причиной отказа в регистрации договора найма жилого помещения, согласно статье 27 № 218-ФЗ, является неисправление нарушений, обширный перечень которых изложен в статье 26 того же закона. К ним относятся:
- обращение в Росреестр ненадлежащего лица - не собственника или не имеющего доверенности;
- отсутствие права собственности на жилище у заявленного правообладателя;
- непредоставление необходимой документации;
- несоблюдение письменной формы договора и другие.
Плата за съемное жилье
Плата за съемное жилье подразумевает оплату самого найма, а также внесение коммунальных платежей. То, как распределяется бремя оплаты услуг ЖКХ, необходимо определить в договоре. Если стороны договорились о внесении задатка, рекомендуется составить дополнительное соглашение о нем.
О расписках
Обратите внимание!
При получении задатка наймодатель должен выдать нанимателю расписку в получении денежных средств. Такой документ составляется в двух экземплярах.
Расторжение договора
Порядок расторжения договора найма жилого помещения установлен статьей 687 ГК РФ. По инициативе нанимателя и с согласия всех проживающих с ним лиц договор может быть расторгнут по истечении 3-х месяцев с момента уведомления наймодателя о таком намерении.
Наймодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора в следующих случаях:
- невнесение платы - при долгосрочной сделке за полгода, при краткосрочной за 2 месяца;
- порча жилища нанимателем или лицами, за которых он несет ответственность;
- использование жилища не по назначению или нарушение законных прав и интересов соседей.
В последнем случае наймодатель обязан сделать предупреждение. Если оно не поможет, можно обращаться в суд.
Во всех указанных случаях суд может предоставить нарушителю срок на исправление - максимум год. Если изменений не будет, наймодатель должен повторно обратиться в суд. Последний в свою очередь выносит решение о расторжении, исполнение по которому по просьбе нанимателя может быть отсрочено, но не более чем на год.
Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры
Доход от сдачи квартиры в наем облагается налогом на доход физлиц в размере 13%. Налоговое законодательство не делает исключений по такому основанию, как срок договора. Это значит, что отсутствие необходимости регистрировать сделку сроком до года не влияет на обязанность гражданина НДФЛ.
Иные виды ответственности
Если гражданин, не имеющий статуса ИП, сдает одновременно 2 и более квартиры, его деятельность может быть расценена как предпринимательская, а значит, повлечь наложение ответственности в виде 500-2000 рублей штрафа. Если указанная деятельность нанесла кому-либо крупный ущерб или принесла доход в крупном размере, на лицо налагается ответственность по статье 171 Уголовного Кодекса РФ № 63-ФЗ. Самое строгое наказание в этом случае — арест на срок до полугода, а если доходы достигают особо крупного размера — лишение свободы на срок до 5-ти лет.
